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财姥爷丨中国大多数房地产公司并不是你以为的房地产公司

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发表于 2020-10-18 09:06 | 显示全部楼层 |阅读模式
我的关键词 财姥爷丨中国大多数房地产公司并不是你以为的房地产公司  医疗新闻 image
作 者 / 财姥爷

编 辑 / 小市妹

今年以来,港股的物业治理公司表示得很冷艳,就估值看,绝大大都上市物业股都要贵过房地产股。为什么房地产的买卖做得那末大,估值还不如做小买卖的物业?
财姥爷:这是一个好题目。这里触及到一些我们怎样看从买卖的本质去看公司代价的题目。这里也有我们经常犯的毛病:被表象蒙住了眼睛,而忘记去追根究底去看题目,去看本质。
假如追根究底去看,物业股贵过房地产股是有充实来由,也有其内在代价逻辑的。
首先,从市场成长趋向和空间看,房地产已经过了高速增持久,但物业治理还在加速上升期,而且有着庞大的成长空间。其次,物业治理的贸易形式和代价鸿沟,也要好过房地产。
中国大大都房地产公司都是拿地、盖楼、卖楼的形式,赚的是差价,而且是一次性的。比如,一个100万平的大盘,地产公司做出来,卖掉,买卖就竣事了,利润也竣事了:不管这个楼未来的价格涨到多高,它都跟地产公司没有关系了,涨出来的增值,也是小业主享用了。
所以,中国大大都房地产公司并不是你以为的房地产公司。
我们很多人对房地产公司的感受是,房地产公擞眯那末多屋子应当很值钱啊,天下上很多房地产公司也简直是这样。比如,李嘉诚等香港地产天王,一年几百亿的销售都能支持起上千亿的市值,关键就是他们真的有很是多自己持有的楼盘物业,不单持久收租,租金越收越贵,还持久享用经济成长盈利,就靠那些楼,根基上就能世世代代当富豪了。
中国大大都房地产公司更像是工程公司,必须不停买地,不停卖楼,买卖才可延续。如果有一天,盖不了、卖不了那末多楼了,不管你曩昔盖过几千亿几万亿货值的楼,这个买卖也就到头了。所以,即使中国房价一向涨,恒大、万科每年几千亿的销售额,它们的市值也都还是廉价,廉价到还远远不如销售额,由于卖完以后,那些楼就跟他们无关了,买卖竣事了。
中国大大都地产公司实在很苦逼,是弱势群体,高周让渡它根基上享用不了什么房价上涨的盈利,但房价上涨的锅他们要首当其中的背。看上去这里几多盘,那边几多楼,似乎大田主、大本钱家,实在就是个挣劳务费的,而且还是短时工,还要求爹爹告奶奶让人给打工的机遇。
物业公司则分歧。物业公司只要签下一个100万平,办事好,这100万平的买卖根基上它就一向做下去了。虽然也是辛劳钱,但它可延续,可延续分享经济成长的盈利,以及人们越来越愿意为好物业治理付钱的盈利。别的,物业公司还可以创新经营自己的用户,延续围绕用户去做办事的加法,也就是多挣客户的钱,它理论上可以做的买卖是很多的。
最初,也是物业治理上市公司高估的逻辑,中国的物业治理,整体讲还是小而散而且集约,吞并整合与代价提升空间很是大,这为已上市、跑顺的企业供给了快速扩大的机遇。
姥爷,我看到有种投资战略,当你不晓得具体买那只股票的时辰,先从你看好的行业内随意买几只,然后看股价表示,卖掉表示差的留下表示好的并持久持有,这类投资方式可行吗?
财姥爷:不失为一种方式。某方面说,这相当于让市场帮助自己做了优越劣汰。条件是,这时代的股价是在实在反应你所观察的这些公司的内在代价,而没有某些偶然身分致使了个股份化,比如某些个股不成延续的上涨或下跌。
终极,实在还是要回归到你的投资预期,包括你是持久投资,还是短期炒作。分歧预期的关注点是分歧的。持久投资要偏重考量公司的持久成长代价,偏重看公司的根基面;短期炒作则要偏重看市场情感和影响市场的要素静态,以及这个股票在这类情况的能够性。
我有一种概念,热门是不竭轮换的,我去找一个现在回落大概很低的板块买入,一向拿着不动,总有一天会轮到的,究竟风口来了猪城市飞,不晓得姥爷怎样看?
财姥爷:也不失为一种方式,但也要看你所选板块的产业趋向和空间。热门简直会轮换,每个板块城市有风口微风光的时辰,风也简直能够让“猪”都飞。但这个风能吹多久,风来了,到底能飞多高,终极还是要看“猪”自己,也就是要看你选的板块,更具体说要看你选的个股。
姥爷,我看到国金证券和国联证券合并告吹,而大师都预期券商合并是大趋向,对于券商股板块,您有什么看法吗?
财姥爷:倡议多关注在科技创新方面有延续投入而且建立了领先壁垒的券商股。我小我感觉,券商的赢利形式和成长形式要发生很大的变化了,最大的变化就是若何用技术武装和重塑行业成长。这并非说券商要去做科技产业,而是说券商若何把技术当做新的生产力,以技术去摸索新的生产方式,构建新的生产关系,让自己加倍开释营业代价,也就是占据市场。
券商合并也许有助进步券商的合作力,但也一定。很多人以为只要大兴合并,我们很快就能发生类似高盛这样的大投行,小我感觉这不太现实。由于假如这条路通,假如纯真的范围就是合作力,我们早就能做出“中国高盛”了。明天,中国券商最重要的是量变,而不是量变,而量变纷歧定带来量变。假如是传统的方式和传统的方式连系,也就是所谓的一堆土豆和一堆土豆连系,终极还是一堆土豆,只不外堆头大了一些而已。但明天,已是新物种制胜时代。
举个例子,昔时的余额宝和天弘基金的连系,就不是两个一样打法的基金合在一路变得更利害,而是靠了新技术、新形式的新旧连系,实现了势如破竹的冲破。
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