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新白石洲:“一线天”下的10万+

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发表于 2020-11-22 20:29 | 显示全部楼层 |阅读模式
“赶紧进来透口气”。

这是“前方哥”(DChuoxian)在白石洲待了一个多小时的终极感受。

已经进入拆迁的白石洲,照旧没有改变逼仄的现状。

之前是连片蔽日的农民房,以后是林立的耸天高楼。

从“一线天”到“一线天”,11.5起步的容积率,房价10万+,你肯定白石洲是豪宅区?
从“一线天”到“一线天”地产前方
不识白石洲,枉为深圳人。

从上世纪90年月至今,白石洲这个最少包容过300万人次的深圳生齿密度最大的城中村,已经是诸多深漂的第一落脚点。
市中心、交统统达、生活本钱低,月租大致在50-70元/㎡,这里满足了初来乍到者的一切需求。
现状总修建面积约136万㎡的体量内,主如果私宅和少许产业、配套办事用房,其中出租屋2000多栋,容积率3.0,修建密度53%。

密匝匝的出租屋、满天飞的线路,这里是深圳最具有代表性的“一线天”。
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白石洲物业功用散布图
这个已经每年庇护了大约14万人的地方,恍如一夜之间成为一座空城。
今年10月,开工拆迁第一期回迁用地。

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一个月时候,白石洲就换了一副样子。
进入白石洲,早已没有之前人流涌动、摩肩相继的富贵气象。大部分人迁出,只要少数人在这里逗留,一些临时没有拆迁的商铺买卖平淡。
由出租屋革新的经济酒店,买卖也少了很多。
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更多的楼体已经处于空置阶段,并予以围挡,期待拆迁。
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新塘街和沙河街交汇处的两处工地均被两米高的围挡包围,一处正在拆迁(上图),一处正在打地基(下图),茂盛的野草有的长得有一人高。
沙河街是白石洲的首要通道,时值放工高峰期,除了时辰处于奔走中的外卖小哥,就是放工族和下学的孩子们。
行动仓促的同时,他们已经晓得,能继续待在这里的光阴,已经不多了。
更多的关注指向这里的未来。

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按照公布的白石洲计划草稿显现,沙河五村城市更新项目(即白石洲旧改)更新单元用空中积约48.01万㎡,撤除用空中积约45.95万㎡,开辟建面约30.38万㎡,革新后计容积率总建面高达347.96万㎡,其中室第125万㎡,贸易、办公及旅店业104.5万㎡,商务公寓112万㎡,公共配套设备6.5万㎡,容积率11.5。
项目共由31栋49-65层室第、21栋公寓、3栋66-79层超高层写字楼、1栋59层办公楼组成。
“前方哥”(DChuoxian)发现,这并非数字的全数。
348万㎡仅为计容修建面积,非计容面积未表现在草案中。
据行业经历值,初步预估非计容面积约在37-47万㎡,教育设备、腾挪用空中积等也未表现在草案中。
由此看来,守旧估量总修建面积约达400万㎡。
这些数字中,11.5的容积率成为焦点。
是什么概念?可以看下面这幅图:

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整体是这样的:
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很高峻上,可是“一线天”的感受并没有改变。

11.5的容积率只是均值,最高的一个地块容积率高达13.7。

这与相邻的华侨城整体低于5.0的容积率成为鲜明的对照。

组成激烈反差的是一个行将入市的新品,一路之隔的天下花园容积率仅为3.8。
对华侨城而言,白石洲旧改是个减分项。
回迁房的名利江湖地产前方
更使人关注的是这里的房价。
中海湾畔是这里最贵的二手房,均价10万元/㎡,75㎡两房售价758万元;99㎡售价960万元。
侨城豪苑则与白石洲密切打仗,均价8-8.6万元/㎡,69㎡两房成交价600万元,105㎡三房可售820万元。
祥祺花园7万元/㎡的价格就能买到,比如96㎡成交价699万元。
奇葩的是,在天下之窗C1出口,由于密度大、楼盘品格一般,价格要低些。

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比如瑞思中心仅需5万元+/㎡,还有4字头的。
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世纪沐日广场CD座是室第,均价水平在7.5-8.6万元/㎡。
15年的时候本钱加上沉没本钱,白石洲新出来的楼盘,卖个10万+,不是不成能的事。

可是,大量的机遇本钱被回迁房夺走了。

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白石洲回迁房与二手房价走势
白石洲回迁房有两个明显的上涨时点。

第一次是2014年的计划立项,房价从1.2万元/㎡敏捷涨到2017年的3.5万元/㎡。
第二次是2018年获得计划批复后,房价再次从4万元/㎡上涨,到客岁中已经到达5.2万元/㎡,远远大于商品房同期的涨幅。
715新政后,白石洲有的回迁房涨价50%以上,到2020年10月份已经到达8.5万元/㎡,有的甚至还不卖。
不要名额, 不能存款, 还是期房。
白石洲回迁房分三期兑现, 最初那批甚至10年后才交房。
一次性付款上万万,去买兑现时候在10年后的回迁房?
这个赌性有多大?

将于近期入市的一个新项目,其中两栋回迁房更是叫价11万元/㎡,虽然该回迁房将随商品房一路于2022年交房,但短期内一次性付款也足以吓趴买家。
回迁房是白石洲旧改中最大的赢家。

由于回迁房在白石洲新盘的大比例存在,成为往后房价的最不稳定身分,异常昂贵的本钱,碰上个什么急事要出货,把楼盘均价砸个“跌停板”是分分钟的事。
这类案例在深圳楼市中并不鲜见。

这里会成为豪宅区吗?地产前方
跟名校一样,深圳豪宅区是要履历历史沉淀的,并不是说你挨着豪宅区、弄个10万+的新盘,就是豪宅区了。

白石洲背靠深圳著名的老牌豪宅区——华侨城,以天鹅堡、波托菲诺为代表项目,是深圳八大豪宅区之一,历来以人文、情况、低密、大户示人,安好的天鹅湖,优美的林荫街道,在以“高”为傲的深圳,华侨城正是用低容积率、高绿化覆盖,以及久长的人文沉淀,才得以在豪宅市场占得一席之地。
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已空置的白石洲农民房

可是,白石洲多年来在深圳人留下的印象太深,情况差、密度高,在短期改变,底子没有能够。

白石洲旧改体量是大冲的两倍,这里会成为“华润城的前传”吗?
从2007韶华润置地以60亿元拿下大冲旧改,到2014年,大冲还是鲜有人关注的地方。2014年7月,华润城一期开盘,均价4.5万元/㎡,没有遭受哄抢,一向是顺销。
两年后的2016年9月,二期开盘,均价8.5万元/㎡,还是顺销。
又是两年后的9月,润三开盘,华润城才一战成名。

那时的开盘均价,仅比二期多了500元/㎡,这时的二手价格已经到了10.5万元/㎡!
2万元/㎡的铰剪差太刺激了,更多人想到的是,转手就能赚几百万元。
深圳最大的网红盘背后,是万象六合的配套以及预期会成为名校的南外科华。

但是这一切,现在的白石洲远远不具有。

假如仅以10万+来权衡一个豪宅区,那末深圳遍地都是了。
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新盘与城中村隔路相望

白石洲旧改将依照三个阶段停止,在未来十年中,仍处于扶植期。
这时代将履历频频拆迁、扶植的进程,新盘与城中村隔路相望将持久存在,居住情况也临时好不到那里去。

白石洲固然位置很好,但动辄10万+的均价,就连回迁房也被炒到8万元/㎡,扶植周期还需要8-10年的锤炼,想要做到“高位逆袭”,可谓难度极大。
至于先入者,究竟是先驱,还是先烈呢?

还是留给时候做出答案吧。

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